Le ipotesi di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza, da parte del locatore, sono disciplinate dalla L. 431/1998.

L’art. 3 della summenzionata legge, infatti, prevede che il locatore possa “alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’ art. 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo [n.d.r. cioè, rispettivamente, 4 o 3 anni] avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi”.

Tuttavia, il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza è consentito al locatore unicamente qualora egli:

a) debba adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b) debba adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

c) debba demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;

d) debba ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell‘art. 12 della L. 426-1971 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.

A contrariis, dunque, in mancanza di almeno uno dei motivi di cui ai precedenti punti, alla prima scadenza contrattuale il locatore è obbligato a rinnovare il contratto per un ulteriore quadriennio alle stesse condizioni contrattuali. Ciò dimostra chiaramente che la facoltà per il locatore di “svincolarsi” anticipatamente dal contratto di locazione ha una natura eccezionale, non essendo previsto dalla legge, in nessun altro caso, il ricorso ad un recesso anticipato da parte del locatore.

Giova in questa sede tener presente che i motivi che giustificano il diniego di rinnovo del contratto da parte del locatore, devono realmente sussistere ed essere provati: in caso di mancata destinazione dell’immobile all’uso dichiarato entro 12 mesi dal termine della locazione, il conduttore ha diritto di agire giudizialmente al fine di ottenere sia il risarcimento del danno per illegittimo esercizio della facoltà di disdetta, sia, in alternativa, per il ripristino del contratto.

Il diniego di rinnovo dovrà essere comunicato al conduttore con un preavviso di almeno 6 mesi; sebbene la legge non preveda l’obbligo di comunicazione scritta, usualmente i contratti di locazione prevedono che tali comunicazioni vadano rese a mezzo raccomandata postale o pec.

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