Nella compravendita immobiliare il venditore trasferisce la proprietà di un immobile a fronte del pagamento di una somma di denaro.

In questo senso, quindi, il venditore deve consegnare il bene mediante passaggio della proprietà ed immissione    nel possesso e l’acquirente s’impegna al versamento del prezzo pattuito.

Non bisogna però dimenticare le obbligazioni accessorie nascenti dal contratto di compravendita e tra queste, nello specifico quanto stabilito dall’art. 1490 cc: “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi  che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”;

Il vizio è un difetto funzionale o strutturale della cosa venduta intesa come qualità intrinseca o estrinseca posseduta dall’immobile al momento della compravendita.

Tuttavia, per poter invocare la garanzia prevista dalla legge, i vizi devono essere tali da rendere l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato o devono diminuirne in modo apprezzabile il suo valore

Ed infatti, la legge dispone che la garanzia non è dovuta se, pur ignorati, erano facilmente riconoscibili dal compratore con l’ordinaria diligenza, salvo in questo caso che il venditore abbia dichiarato espressamente che la cosa era immune da vizi. In caso di consapevolezza dei vizi da parte del compratore, la garanzia non è dovuta in quanto, concludendo ugualmente il contratto, egli ha accettato il bene nello stato di fatto in cui si trovava, compresi i suoi difetti.

I vizi dell’immobile comprendono tutti i difetti di realizzazione con materiali non idonei e/o non a regola d’arte, anche nel caso in cui abbiano un impatto su elementi secondari come un infisso o un pavimento. In altre parole, si tratta di difetti funzionali o strutturali di una certa importanza.

La garanzia per i vizi della cosa venduta ha per oggetto vizi materiali occulti o comunque non facilmente riconoscibili da parte dell’acquirente che abbiano una particolare caratteristica: essere tali da rendere l’immobile inidoneo all’uso a cui è destinato o da diminuirne in modo apprezzabile il valore.

In merito è bene tenere a mente che: l’azione di garanzia presuppone il trasferimento della proprietà e può essere esperita solo dopo l’atto definitivo di vendita escludendo, pertanto dalla garanzia la sussistenza di un mero preliminare di compravendita.

Per il compratore non serve solo rilevare la sussistenza del vizio, ma risulta necessario  comprendere se questi rientrano o meno nell’ambito della disciplina dell’art 1490 cc.

L’acquirente che scopre dei vizi nell’immobile che ha appena acquistato ha la possibilità di denunciarli al venditore entro 8 giorni  dalla scoperta . Oltre questo termine, è preclusa all’acquirente ogni forma di tutela.

La segnalazione al venditore deve essere fatta in forma scritta, possibilmente con raccomandata a/r oppure tramite posta elettronica certificata (PEC). Se già disponibile, conviene allegare una perizia tecnica in cui si rilevano i vizi riscontrati. Se il venditore non risponde al sollecito dell’acquirente, quest’ultimo può rivolgersi al Tribunale per avviare una causa e reclamare la garanzia in suo favore.

È importante precisare che il tutto deve avvenire entro 1 anno dalla data di consegna dell’immobile.

L’acquirente che riscontra dei vizi in un immobile e vuole avviare un’azione legale ha tre possibilità:

• l’azione redibitoria: chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo corrisposto;
• l’azione estimatoria: il compratore può pretendere una diminuzione del prezzo di vendita che dovrà essere parametrato, alla ridotta utilità e fruibilità dell’immobile a causa dei vizi rilevati.;
• la richiesta di risarcimento dell’eventuale danno sofferto.