A chiarire e per certi versi a confermare l’orientamento maggioritario è l’ordinanza la Cassazione civile, sez. II, ordinanza 5 novembre 2021, n. 32066, che superando il precedente orientamento (ex multis Cass. n. 7781/2020, Cass. n. 24397/2015, Cass. n. 923/2017 Cass. sez. Unite n. 4628/2015, Cass. n. 30083/2019) ha ribadito: con la sentenza n. 30083 del 2019, la Seconda Sezione Civile ha avuto modo di chiarire che, derivando il diritto del mediatore alla provvigione dall’intervenuta conclusione dell’affare, ai fini della relativa insorgenza non è sufficiente un accordo preparatorio, destinato a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento formativo del programmato contratto definitivo. In detta sentenza è stato, quindi, enunciato il seguente principio di diritto, al quale il Collegio ritiene doversi dare conferma e seguito: “al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato… un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., in caso di inadempimento che, pur essendo di per sè stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass. SU n. 4628 del 2015), non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio” (conf., più di recente, Cass. n. 7781 del 2020).

La sottoscrizione di un “preliminare di preliminare” non basta più a garantire la provvigione al mediatore, dovendosi dimostrare la sussistenza di un Contratto preliminare a tutti gli effetti valido ed efficace per dare fondamento alle pretese creditorie vantate dell’agenzia immobiliare.