Contratto di locazione ad uso abitativo (4+4): il diniego di rinnovo
Le ipotesi di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza da parte del locatore sono disciplinate dalla Legge n. 431/1998.
L’articolo 3 della suddetta legge stabilisce che il locatore può, alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 (contratti di locazione 4+4), avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi.
I motivi legittimi per il diniego di rinnovo
Il diniego di rinnovo del contratto è consentito al locatore solo in presenza di motivi specifici e comprovati, quali:
a) Adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) Destinare l’immobile all’esercizio di un’attività commerciale, professionale o istituzionale in proprio, da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
c) Demolire l’immobile per ricostruirlo o sottoporlo a integrale ristrutturazione o restauro completo, oppure eseguire interventi previsti da programmi comunali pluriennali di attuazione;
d) Ristrutturare l’immobile al fine di adeguare la superficie dei locali adibiti alla vendita, in conformità con quanto stabilito dalla Legge 426/1971 e dai relativi piani comunali, a patto che le opere da eseguire rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.
La natura eccezionale del diniego
La legge prevede che, in mancanza di almeno uno dei motivi sopra elencati, alla prima scadenza contrattuale il locatore sia obbligato a rinnovare il contratto per un ulteriore quadriennio alle stesse condizioni. Questo dimostra che il diniego anticipato del rinnovo ha carattere eccezionale e deve essere giustificato da reali esigenze del locatore.
La prova dei motivi dichiarati
I motivi che giustificano il diniego di rinnovo devono realmente sussistere e, se richiesto, essere provati. Nel caso in cui il locatore non destini effettivamente l’immobile all’uso dichiarato entro 12 mesi dal termine della locazione, il conduttore ha diritto a:
- Agire giudizialmente per ottenere il risarcimento del danno subito per illegittimo esercizio della facoltà di diniego;
- Richiedere il ripristino del contratto di locazione, riottenendo così la disponibilità dell’immobile.
Modalità di comunicazione del diniego
Il diniego di rinnovo deve essere comunicato al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza naturale del contratto.
Sebbene la legge non preveda espressamente l’obbligo di una comunicazione scritta, nella pratica è consigliabile inviare il preavviso mediante raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC per evitare contestazioni.
Attenzione ai requisiti del diniego
Il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza è uno strumento che il locatore può utilizzare solo nei casi previsti dalla legge e con un’attenta verifica delle condizioni. In assenza di giustificazioni concrete e reali, il locatore rischia sanzioni e responsabilità giuridiche, inclusa la riattivazione del contratto o il pagamento di un risarcimento danni.
Pertanto, è fondamentale che il locatore valuti con attenzione la propria situazione, assicuri la sussistenza dei motivi legittimi e segua scrupolosamente le modalità di comunicazione del diniego.
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