La vendita è un contratto consensuale ad efficacia reale e la garanzia per evizione si configura come un rimedio contro la mancata attribuzione della proprietà da parte del venditore nei confronti dell’acquirente.

L’evizione, infatti, si configura come mancato acquisto ovvero la perdita del diritto di proprietà da parte del compratore, in conseguenza dell’accertamento circa l’esistenza di preesistenti diritti in capo a terzi e ciò a prescindere dall’effettivo possesso dell’immobile.

In tal senso anche la giurisprudenza, ritiene che: l’evizione nel contratto di vendita si verifica allorché l’acquisto del diritto sul bene ad opera dell’acquirente sia impedito e reso inefficace dal diritto che il terzo vanti sullo stesso bene, senza che occorra anche, quale elemento necessario, che il compratore sia privato dell’effettivo possesso che si trovi eventualmente ad esercitare sulla cosa, tenuto conto che la causa del contratto si riscontra nel trasferimento del diritto sul bene, mentre la consegna dello stesso è solo una sua conseguenza logica e giuridica ( C. 20165/2005)

Il concetto di evizione, quindi, è strettamente correlato al diritto di proprietà o meglio alla sua lesione nei confronti dell’acquirente proprietario.

Concretamente l’obbligazione di garantire il compratore dall’evizione, di cui all’ art. 1476, n. 3, va ritenuta come una forma di responsabilità speciale del venditore, che vede come fatti generatori della responsabilità vicende antecedenti alla conclusione del contratto di compravendita.

In Dottrina la responsabilità del venditore viene variamente ricostruita. Alcuni identificano l’evento evizionale nel vittorioso intervento del terzo, rivendicativo, mentre l’orientamento prevalente riconduce la figura nell’alveo della responsabilità contrattuale per violazione dell’obbligo traslativo.

In ogni caso è esclusa la possibilità di invocare la garanzia per evizione quando la perdita del diritto del compratore derivi dall’intervento di un terzo fondato su titoli costituiti dopo la vendita.

In via sostanziale il Codice Civile contempla due forme di evizione:

• L’evizione Parziale ex art. 1484 cc che ha luogo quando vi è il mancato acquisto o la perdita di una parte soltanto del diritto di proprietà sulla cosa
• L’evizione Totale ex art. 1483 che ha luogo con la sussistenza di un totale disconoscimento del diritto di proprietà dell’acquirente compratore.

Per quanto riguarda il contenuto della garanzia, in merito all’evizione totale il compratore potrà chiedere  la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo e il rimborso delle spese fatte per il contratto e per la cosa, nonché il risarcimento del danno, solo laddove sussista colpa del venditore. In alternativa, il compratore, avrà diritto a richiedere l’esatto adempimento in virtù degli obblighi nascenti dal contratto di compravendita. In relazione al risarcimento, questo comprende oltre alla restituzione del prezzo ed il rimborso delle spese della vendita, anche il valore economico dei frutti restituiti dal compratore a colui dal quale è stato evitto (C. 14431/2006; C. 9642/2001; C. 3470/1994)

Per quanto, invece, attiene l’evizione parziale, al compratore parzialmente evitto spettano due rimedi alternativi: la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo.

In questo senso la responsabilità del compratore appare molto più circoscritta rispetto a quella prevista nel caso dell’evizione totale.

Infatti, sarà onere del venditore restituire una parte e non l’intero prezzo oltre al rimborso delle spese del contratto e delle spese fatte sulla cosa solo in proporzione della riduzione del prezzo e della parte evitta. Saranno, altresì, dovuti i rimborsi relativi alle spese giudiziali sostenute ed al valore dei frutti restituiti all’evincente.

Relativamente alla prescrizione dell’azione di evizione, questa è soggetta il termine ordinario di prescrizione decennale previsto dall’art. 2946 cc e  decorre dal momento in cui il diritto del terzo sul bene è incontestabilmente accertato ( C. 9642/2001; C. 184/1997;  C. 5550/1978). Il diritto del compratore resta soggetto al termine di prescrizione con decorso, non dalla conclusione del contratto, bensì dal passaggio in giudicato della sentenza definitiva sull’evizione.