Quando è da escludersi il diritto alla provvigione del mediatore?
La recente ordinanza n. 32066 del 5 novembre 2021 della Corte di Cassazione ha chiarito i criteri per l’esclusione del diritto alla provvigione del mediatore immobiliare. Questo provvedimento conferma e consolida il precedente orientamento giurisprudenziale, puntualizzando la necessità che l’affare sia effettivamente concluso per dare diritto al mediatore al pagamento della provvigione.
Il diritto del mediatore alla provvigione
Secondo l’articolo 1755 del Codice Civile, il mediatore ha diritto alla provvigione quando la sua attività ha portato alla conclusione di un affare tra le parti. La giurisprudenza, tuttavia, precisa che:
- L’affare è concluso solo quando si instaura un vincolo giuridico tra le parti idoneo a generare obblighi reciproci.
- Non basta un accordo preparatorio o interlocutorio per far sorgere il diritto alla provvigione.
La sentenza della Cassazione: preliminare di preliminare
La Cassazione ha ribadito che, per la maturazione della provvigione, non è sufficiente la stipula di un preliminare di preliminare, ossia un accordo con effetti esclusivamente obbligatori e privo di un vincolo giuridico definitivo.
Il preliminare di preliminare è un contratto che regola solo le fasi preparatorie alla conclusione dell’accordo definitivo e non è idoneo, di per sé, a:
- Dare diritto alla esecuzione specifica del contratto ai sensi dell’articolo 2932 c.c.;
- Garantire la realizzazione effettiva dell’affare, in caso di inadempimento.
In tali casi, il mediatore non ha diritto alla provvigione perché manca l’affare concluso in senso economico-giuridico.
I requisiti per il diritto alla provvigione
La Suprema Corte ha stabilito che per riconoscere la provvigione al mediatore devono sussistere i seguenti elementi:
- Conclusione dell’affare: l’accordo deve creare un vincolo giuridico definitivo tra le parti, con effetti immediati o eseguibili in forma specifica.
- Effetti giuridici concreti: l’accordo non deve limitarsi a regolare fasi intermedie ma deve costituire un negozio giuridico pienamente valido ed efficace.
- Nesso causale: l’attività del mediatore deve essere il presupposto determinante per la conclusione dell’affare.
Casi in cui la provvigione è esclusa
La provvigione del mediatore è esclusa nei seguenti casi:
- Preliminare di preliminare: un accordo preparatorio che non costituisce un obbligo definitivo per le parti.
- Mancata conclusione dell’affare: assenza di un vincolo giuridico tra le parti, anche se il mediatore ha messo in contatto i soggetti.
- Accordo privo di effetti concreti: quando l’accordo è meramente interlocutorio e non idoneo a produrre effetti esecutivi o risarcitori.
Implicazioni pratiche
L’ordinanza della Cassazione n. 32066/2021 fornisce un quadro chiaro per la tutela delle parti coinvolte nella mediazione immobiliare. Il mediatore deve dimostrare che la sua attività ha condotto alla conclusione effettiva dell’affare, evitando di basare le proprie pretese su accordi preliminari privi di vincolo definitivo.
I committenti, dal canto loro, devono essere consapevoli che la sottoscrizione di un accordo preliminare non sempre fa sorgere l’obbligo di pagamento della provvigione al mediatore.
Quando sorge realmente il diritto alla provvigione del mediatore
La Cassazione ha sancito che il diritto alla provvigione del mediatore sorge solo quando l’affare si considera concluso in senso tecnico-giuridico, ovvero con la nascita di un vincolo idoneo a generare obblighi esecutivi tra le parti.
La sottoscrizione di un preliminare di preliminare, pur se legittima, non è sufficiente per fondare tale diritto, in quanto non configura un affare concluso ma solo una fase interlocutoria nella formazione dell’accordo definitivo.
- Contratto di locazione ad uso abitativo (4+4): il diniego di rinnovo
- Quando è da escludersi il diritto alla provvigione del mediatore?
