La tutela dai vizi dell’immobile compravenduto

calendar_today 17 Dicembre 2024

Nella compravendita immobiliare, il venditore trasferisce la proprietà di un immobile a fronte del pagamento di una somma di denaro. Tuttavia, oltre al trasferimento della proprietà, il venditore è tenuto a garantire l’assenza di vizi che rendano l’immobile inidoneo all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Tale obbligo è previsto dall’articolo 1490 del Codice Civile.

“Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.

Che cosa si intende per vizi dell’immobile?

I vizi sono difetti di natura funzionale o strutturale, sia intrinseci che estrinseci, presenti al momento della compravendita. Essi possono riguardare:

Materiali non idonei o difetti costruttivi;
Problemi strutturali rilevanti;
Difetti secondari che impattano su elementi come infissi, pavimenti o altri componenti accessori.

Affinché il compratore possa invocare la garanzia, i vizi devono:

Essere tali da rendere l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato;
Ridurre in modo apprezzabile il valore economico dell’immobile.

La garanzia non è dovuta se i vizi erano:

Facilmente riconoscibili con un controllo ordinario, salvo dichiarazione contraria del venditore;
Conosciuti dal compratore al momento della conclusione del contratto.

Obblighi e limiti temporali per la denuncia dei vizi

Il compratore che scopre dei vizi nell’immobile deve denunciarli al venditore entro 8 giorni dalla scoperta. La denuncia deve essere effettuata in forma scritta, preferibilmente tramite raccomandata a/r o PEC.

Per essere valida, la denuncia deve includere:

Una descrizione dettagliata dei vizi rilevati;
Eventuali perizie tecniche che ne attestino l’esistenza e la gravità.

Se il compratore non denuncia i vizi entro il termine previsto, perde il diritto di far valere la garanzia.

La tutela dei vizi, inoltre, si prescrive entro 1 anno dalla data di consegna dell’immobile, termine entro il quale deve essere avviata l’eventuale azione legale.

Le azioni a tutela dell’acquirente

L’acquirente che riscontra dei vizi nell’immobile compravenduto ha diritto a intraprendere diverse azioni, a seconda della gravità dei difetti e delle conseguenze sul bene:

Azione redibitoria
- Consiste nella risoluzione del contratto con la conseguente restituzione del prezzo pagato.
- Viene esercitata quando i vizi rendono il bene inidoneo all’uso cui era destinato.
Azione estimatoria
- Permette di ottenere una riduzione del prezzo proporzionata alla diminuzione di valore causata dai vizi riscontrati.
- Tale azione è particolarmente utile quando l’acquirente intende mantenere l’immobile, nonostante i difetti.
Richiesta di risarcimento del danno
- L’acquirente può chiedere il risarcimento dei danni subiti in conseguenza della presenza dei vizi, come ad esempio costi di riparazione o spese per perizie tecniche.

Condizioni per l’applicazione della garanzia

Per far valere la garanzia, è necessario che:

I vizi siano occulti e non facilmente riconoscibili al momento dell’acquisto;
L’acquirente abbia rispettato i termini per la denuncia e la prescrizione;
I difetti siano preesistenti al momento del trasferimento della proprietà.

Tutela dell’acquirente e oneri del venditore

La garanzia per i vizi dell’immobile costituisce uno strumento essenziale per tutelare l’acquirente in caso di difetti non immediatamente riscontrabili.

L’acquirente deve agire con tempestività, denunciando i vizi entro i termini previsti e fornendo prove adeguate della loro esistenza. Dal canto suo, il venditore è chiamato a rispondere per eventuali difetti strutturali o funzionali presenti al momento della vendita, a meno che non siano stati conosciuti o riconoscibili dal compratore.

Attraverso l’esercizio delle azioni redibitoria, estimatoria o di risarcimento danni, l’acquirente può ottenere la tutela necessaria per ristabilire il valore economico e funzionale dell’immobile acquistato.

Lo studio